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          三成租賃物業產權存瑕疵 居然之家帶病上市暗藏風險

          2019-11-01 08:39:04 來源:藍鯨財經 已入駐財經號 作者:佚名
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            藍鯨產經 何天驕

            雖然居然之家借殼武漢中商獲得證監會有條件通過,但在居然之家回復證件會相關部門審核意見中卻爆出近三成租賃物業存在產權瑕疵。

            10月31日晚間,武漢中商(000785.SZ)發布了《關于中國證券監督管理委員會上市公司并購重組審核委員會審核意見的回復》公告,公告中透露,北京居然之家家居新零售連鎖集團有限公司(下稱“居然新零售”或“居然之家”)旗下133出租賃物業中,48處物業出租方未能提供房屋所有權權屬證書,其面積占居然新零售租賃總面積28.15%。居然新零售公告中坦言,物業瑕疵或影響到公司正常經營。

            三成租賃物業產權存瑕疵

            10月17日,證監會發審委審核通過A股上市公司武漢中商發行股份購買資產(居然新零售),這也意味著居然新零售歷時近十個月的借殼上市之旅基本告捷,但證監會的通過是有條件的,提出了一系列審核意見,要求武漢中商補充標的資產內部控制建立、運行的有效性,對標的財產獨立性和財務報表核算準確性等。此外,或許是受到居然之家近期卷入物業糾紛影響,證監會上市公司監管部還特意提到了物業瑕疵的問題,要求武漢中商補充披露標的資產存在權屬瑕疵物業的具體情況以及對經營穩定性的影響。

            根據武漢中商的公告,48處租賃物業出租方未能提供房屋所有權權屬證書背后的原因有多方面,包括權屬證書尚在辦理過程中、租賃房屋所占土地為集體土地或國有劃撥用地、以及部分物業建設規劃審批存在一定障礙等。

            居然新零售方面坦言,部分物業瑕疵形成的歷史較久、原因復雜且解決難度較高,居然新零售綜合考慮其商業價值等各方面因素后選擇繼續租賃。針對有瑕疵的租賃物業,辦理房屋所有權證或不動產權證等權屬證書的責任主體為業主方,如因物業存在瑕疵而被相關主管部門處以罰款、限期改正、強制拆除等處罰,其責任承擔主體同樣為出租方或業主方,居然新零售將積極督促出租方及業主方盡快辦理權屬證書。

            藍鯨財經在公告中看到,這些問題租賃物業不少是位于北京,諸如北京北四環店、北京北五環店、北京十里河店、北京大興店等,而北京市場是居然之家布局的重鎮,一旦出現房屋租賃問題,不僅影響正常經營,還可能面臨物業糾紛。

            事實上,居然之家目前還背負著上億元的物業糾紛訴訟,該糾紛一度導致居然之家部分股份被法院凍結。

            上億訴訟未解,物業瑕疵“埋雷”

            今年9月25日,武漢中商查詢到本次重大資產重組交易對方——居然控股所持本次重大資產重組交易標的——居然新零售的股權被遼寧省大連市中級人民法院凍結。據悉,凍結系因大連中益置業有限公司(以下簡稱“大連中益”)與居然控股就大連金州店租賃合同解除過程中產生爭議,遼寧省大連市中級人民法院應大連中益之申請就大連中益與居然控股合同糾紛而采取的訴訟保全措施。

            此事至今雙方還在互相起訴中,居然之家與大連中益分別起訴對方,并都向彼此提出了1億元左右的賠償。

            鑒于此,居然之家目前近三成有產權瑕疵的物業是否也會對居然之家經營帶來重大影響呢?

            對此,居然之家方面稱,居然之家及其下屬子公司承租的物業權屬瑕疵問題可能會對居然新零售的經營造成一定影響。

            不過,居然之家方面認為影響有限。根據居然之家方面的解釋,48處有產權瑕疵物業中,27處獲得了出租方提供的土地使用權證及建設用地規劃許可證等建設審批文件,或已獲得了鄉級及以上相關政府部門、街道辦事處等機構組織出具的物業證明文件,這類房屋租賃面積展居然之家租賃物業總面積18.98%。這類問題物業出問題風險最小。

            另有11處物業已獲得相關地塊村民委員會的證明文件對居然新零售租賃相關地塊事項予以確認,或已取得所屬門店所在地北京市朝陽區政府就支持居然新零售及相關門店在其轄區內開展業務出具的函件。居然之家認為繼續租賃和使用這類物業不會因為瑕疵而受到重大不利影響。

            而還有10處物業風險最大,居然之家未能在公告中提供權威機構出局的這些物業產權歸屬證明。不過,居然之家認為這10處物業占居然新零售租賃物業總面積的比重為2.26%,2018年實現租賃收入1.35億元,占居然新零售營業收入的比重為1.61%。

            在業內人士看來,無論居然之家如何解釋,近三成物業產權瑕疵終歸是個定時炸彈,誰也無法保證“大連中益”之爭會不會再次上演。

            事實上,這些年,居然之家門店快速擴張也引發投資者擔憂,居然之家四年開店200家,這在一向精耕細作、講究慢發展的家居業堪稱奇跡,隨之也帶來了居然新零售的估值是否合理、如此快速的發展根基是否牢固、一味求快求大債務風險有多大、管理及風控風險能否把控等質疑。而且居然之家目前正在轉型的關鍵時期,而所有轉型的根本則在于其物業的穩定,如果沒有物業的穩定作為保障,一切轉型也都只是空中樓閣,其對外宣傳的美好藍圖能否實現也就要打上一個大大的問號了。

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